Des Briques et Des Brocs

Anne Keusch, est une spécialiste du développement durable et de l'innovation dans le domaine de l'immobilier, avec un penchant pour les aspects sociaux et solidaires.Elle nous évoque la chance qu'elle a eue de travailler sur la construction et sa vision low tech de l'innovation empruntée de bon sen paysan. Pour construire, pourquoi ne pas travailler sur l'orientation, isolation, le soleilLes nouvelles technologies ont permis de construire différemment avec la mise à disposition d'énergie et de s'affranchir parfois du bon sens.Aujourd'hui nous devons reconsidérer la construction localement et différemment en fonction de la géographie, en abordant une construction bioclimatique.Pendant la financiarisation de l'immobilier des années 90, les investisseurs ont eu besoin d'actifs comparables et standardisés.Une trajectoire connue du temps d'Haussmann, qui a standardisé les actifs en leur permettant d'avoir plusieurs usages / fonctions.L'immobilier doit s'adapter, aujourd'hui certains actifs sont coincés dans leur usage.Pouvons-nous accabler le PLU et les normes? Les collectivités locales anticipent difficilement les évolutions, la construction prend du temps, entre 4 et 10 ans du développement à l'achèvement. La ville d'aujourd'hui a été conçue en 2013 dans un monde très différent.Les institutionnels doivent sortir d'une vision systématique de cash-flow, pour rendre à la ville.L'usage doit être revu pour augmenter son intensité, Plateau urbain ou Solid'office qui propose des bureaux à des chercheurs d'emploi.L'association Camelot propose d'utiliser les espaces vacants pour le logement.Des applications permettent de partager les bornes de recharge des particuliers, afin de ne pas tout laisser reposer sur les collectivités.La valeur verte, via la taxonomie servira à décoter les actifs non vertueux, et ainsi aligner les intérêts financiers et environnementaux des investisseurs.Un groupe de travail low tech est lancé avec notamment Philippe Bihouix, directeur général de l'AREP et auteur de “L'âge des low tech”. L'idée est de penser la ville intelligente ou smart city.L'utilisation des matériaux de seconde main doit se développer, à ce titre on cite Merci René, une société d'aménagement intérieur qui vise le recyclage maximum et l'exploitation de ressources locales.Une porte démontée à Paris peut être montée à Bordeaux avec un bilan environnemental positif. Un immeuble peut proposer des sanitaires différents à chaque étage issus de récupération.Anne préfère une taille de ville raisonnable, qui doit mutualiser des usages et doit faire face à la diversité des usages.Comment rendre la ville agréable et accueillante pour tout le monde?Face à une perte de valeur, on se force à trouver des solutionsPour le maintien de la valeur financière il faut développer la valeur environnementale.

Le Fund management avec Arnaud PaquetArnaud Paquet est fund manager chez Axa IM, il est diplômé de l'ESTP et du MS stratégie et management de projet à l'international à l'ESSEC.Il a commencé sa carrière au Qatar dans le second œuvre et s'est ensuite orienté vers le fund management après avoir passé des entretiens pour un poste en Asset Management.Au hasard d'une discussion dans l'ascenseur il lui apparaît qu'il est possible de passer du Fund à l'Asset mais pas l'inverse.C'est un métier qui demande les compétences suivantes:Réglementaire : les fonds sont sous l'autorité de l'AMFCommercial et Marketing: il faut savoir convaincre les investisseursFiscal: sur les revenus locatifs et de plus value selon les paysCommunication: le reporting est réglementéFinancier: pour suivre les indicateurs de performance et gérer l'éventuel effet de levierComptable: il faut suivre son compte de résultat pour comprendre le chiffre d'affaires, les provisions, la distribution etc.Le fund manager est le garant de la stratégie du fonds d'investissement auprès des investisseurs.Un fonds est une entité juridique avec des actionnaires qui va déployer des fonds dans selon une stratégie, ici immobilière.Cette dernière peut être un choix d'allocation par typologie, géographie, taille, marché.C'est un métier méticuleux auquel on accède généralement après un parcours d'auditeur ou de contrôleur de gestion.Nous évoquons les différents clients investisseurs: retail ou institutionnel, la possibilité pour les investisseurs de s'impliquer ou non dans les décisions du fonds.Et nous discutons autour de quelques digressions de l'effet de levier et des covenants bancaires.On retient qu'en tant que gestionnaire de fonds on négocie toutes les clauses de tous les contrats: acquisition, bail, dette. Et qu'il faut savoir être maître dans l'art de la résolution des situations spéciales, qui arrivent quotidiennement.

Grégory Muguet est ingénieur ESTP de la promotion 2004, il a complété sa formation avec un master spécialisé dans la même école.Il découvre l'immobilier au travers de sa première expérience professionnelle en tant qu'expert chez DTZ qui s'appelle désormais Cushman puis chez Knightfrank jusqu'en 2010.Par la suite, il s'oriente vers l'Asset Management et Investissement dans une société familiale.Nous parlons de l'expertise, un domaine qui concerne beaucoup l'immobilier à usage commercial. Le métier d'expert est un métier d'analyste est une bonne façon de débuter dans l'immobilier.Vers 2009 lors du changement de métier entre expert et Invest/AM, Gregory avait un peu de temps, il est allé voir la direction des études de l'ESTP car certains de ses amis faisaient des applications à l'estp (dérivé de travaux dirigés). L'idée de retourner à l'école pour apporter quelque chose aux élèves lui était réjouissante.A ce moment, gros besoin de cours en anglais, une époque ou Gregory travaillait beaucoup dans cette langue.L'ESTP a demandé l'accréditation RICS, obtenue en 2012. Il était temps pour l'école de développer la formation autour de l'immobilier. Grégory a donc proposé de construire une option en 3eme année avec 250 heures pour commencer.On est maintenant à 200h, le programme a évoluéQu'est-ce qu'on apprend en option Développement Immobilier?La maîtrise d'ouvrage: une fois qu'on a le bâti, comment on le gèreComment se positionnent un promoteur, un marchand de bienQu'est-ce que le marché immobilier, découverte de toutes les classes d'actifs.Une grosse partie introductive nécessaire pour avoir de la culture générale: historique du marché immobilier depuis la seconde guerre mondialeUn passage obligé par le juridique: droit du bail, droit des sociétés, droit notarial, droit de l'urbanisme, la fiscalitéUn autre gros bloc concerne la finance, avec des mathématiques financières, de la modélisation sur tableur.On parle aussi de broker et d'asset management.On s'applique à voir les implications dans l'expertise, on voit comment travail un Expert, un asset manager, un fund manager.Le montage financier trouve sa place face à la complexité des financementsLe fil rouge de l'option est le projet, il n'y a plus d'examen.Exemple de projet: un immeuble existant à Paris qui était sur le marché il y a quelques années. Gregory prend toute la donnée disponible et la vide du superflu.Les élèves se mettent dans la peau d'une équipe d'Asset Management, il faut analyser le bien en l'état et faire des hypothèses pour la valorisation.L'objectif en soutenance est de préparer une LOI avec un prix.L'option accueille une trentaine d'élèves, sur dossierCertains veulent faire de l'immobilier, mais pas forcément.Dans l'immobilier on a beaucoup de cursus école de commerce, de juriste.Une première promotion a montré beaucoup de reconnaissance, il y avait une demande.Gregory préside le club ESTP Immobilier depuis 2014.L'ambition de ce club est de transmettre avec une vision de la formation continue en organisant des conférences sur des sujets d'actualité, technique, visite de chantier en phase prélivraison et organisation d'un dîner une fois par an (sur un chantier en phase prélivraison).

Dans cet épisode Cécile Ellrodt, avocate associée du cabinet Karila nous explique l'utilité de la Garantie Financière d'Achèvement (GFA) et de l'assurance Dommage Ouvrage (DO).Dans le cadre de l'acquisition d'un bien en Vente en état Fini d'Achèvement (VEFA), le maître d'ouvrage (le promoteur) a l'obligation légale de souscrire une assurance GFA.En cas de difficultées rencontrées dans le financement de l'opération, le garant va se substituer au promoteur pour assurer l'achèvement du projet.C'est donc un mécanisme protecteur pour les acquéreurs/investisseurs.Concrètement, le promoteur peut être défaillant, si le budget travaux explose et dépasse l'enveloppe de financement, s'il fait faillite ou ne répond plus (il peut être malhonnête).L'acquéreur peut solliciter le garant si le projet de construction tarde ou s'il suppose une défaillance de la part du promoteur.Le garant de financement va donc assurer le financement, pas la réalisation, pour cela, un administrateur est nommé pour reprendre le rôle du maître d'ouvrage.Attention, le garant va s'assurer de l'achèvement de l'opération, pour rendre le projet habitable, cependant, il peut être différent de la notice descriptive et les finitions à la charge de l'acquéreur.Nous discutons de la GFA côté acquéreur ou côté assureur.La GFA peut être transformée en garantie de remboursement. Les appels de fonds sont remboursés à l'acquéreur, dans le cas où les travaux sont trop importants.La Dommage Ouvrage (DO) quant à elle, concerne la garantie après réception. C'est une assurance de pré financement, à savoir que le garant dispose de 60 jours pour répondre et de 30 jours supplémentaires pour décaisser les fonds.Par la suite, le garant peut se retourner contre la société dont la qualité des travaux est remise en question.Le garant va couvrir les dommages d'une certaine gravité: atteinte à la solidité, l'usage ou la sécurité des personnes.Il peut être envisagé de démolir complètement la construction.Cécile nous explique le fonctionnement de la mise en place des garanties et nous terminons sur les frais que représente l'assistance d'un conseil juridique.

Intervenant:Philippe Sadorge, fondateur de la société Néovarim et Seb de la Vison, fondateur de SolustoneLe marché immobilier est au cœur des débats, l'inflation et les taux peuvent-ils avoir un impact sur les prix?Comme tout marché, il faut analyser l'offre et la demande.Le marché immobilier est structurellement demandeur en France avec un déficit de 500 000 logements.A l'équilibre il faut produire 500 000 logements et la France en produit 400 000 par an, ce qui alimente le déficit.Le choc d'offre attendu n'a pas eu lieu.Pour l'immobilier neuf : les coûts de construction augmentent, la production est faible, le marché est donc tendu.Toutefois la demande est moins solvable avec des taux d'emprunt qui augmentent.Selon Philippe Sadorge, l'immobilier reste un bon choix d'investissement, l'offre étant inférieure à la demande et les taux d'emprunt en deçà de l'inflation.Le mécanisme de l'inflation doit faire augmenter les salaires, diminuant l'effort de remboursement d'un emprunt tout en valorisant l'actif.Le covid a impacté les prix et remodelé le marché car il a fait évoluer la demande : plus d'espace, plus de nature, ce qui a bénéficié au Grand Ouest.L'immobilier apparaît comme une valeur refuge : la hausse des taux vient avec l'inflation qui devrait se refléter dans les salaires et par ricochet dans la capacité d'emprunt et la valeur de l'immobilier (dans un marché tendu). En cas de récession les taux baisseront et la demande sera de nouveau solvable.Seb de la Vison propose des investissements responsables avec Solustone : donner de la liquidité aux propriétaires. Une solution flexible pour le propriétaire et attractive pour les investisseurs qui financent 60% de la valeur de l'actif en échange d'un rendement locatif de 7%.Nous évoquons la grande crise immobilière des années 90, une crise spéculative menée par les marchands de biens. A cette époque le milieu de l'immobilier n'était pas professionnalisé et plutôt opaque. La correction a été longue et douloureuse avec une baisse des valeurs pendant plusieurs années.Jacques Friggit est dans la discussion avec son tunnel et sa vision spéculative de l'investissement immobilier : les acteurs économiques investissent dans l'immobilier dans l'unique but d'une plus value future.

Guillaume Chanson est Universitaire, agrégé, maître de conférences et directeur du Master GESIIC à l'Université Paris 1 Panthéon Sorbonne.Le master a été créé en 1985 pour des salariés qui devaient pouvoir travailler tout en suivant la formation 4 jours par mois.Le Master a ensuite été ouvert à la formation initiale.C'est un format très professionnalisant avec une expérience de terrain: stage et/ou contrat de professionnalisationQuel est le public de la formation continue:ReconversionConfirmation de diplômeConsolidation des acquisStatistique sur le site du Gesiic des candidats pour les formations continuesDemandeur d'emploi en reconversionAsset managerProperty managerArchitecte en exerciceDirecteur de programmeCadre dans le domaine du logement socialFrais de formation: on est à l'universitéFormation initiale: diplôme d'excellence reconnu, frais de 200 euros par an.Université dans la fonction publique.Formation continue: mise en place de 3 tarifs afin d'adresser différentes situationsSalarié pris en charge par sa société: 7000 euros par anSalarié pas pris en charge par sa société: 6000 euros par anDemandeur d'emploi: 3000 eurosObjectif de la formation: former les cadres de l'industrie immobilière de demain, être généraliste et professionnalisant.Maquette votée par le conseil d'administration de l'université, disponible sur le siteStratégie et finance immobilièreDroit et fiscalité immobilièreDroit du bail, urbanisme, obligation appliquée à l'immobilier, constructionFiscalité immobilièreAssurance de la constructionConférence des acteurs de l'immobilier (cours sans partiel)Mémoire pour conclure la formationEvolution des candidats et élèves:28 étudiants 40 à 50% de formation continueDepuis 2013, 70 à 80 candidats pour 16 étudiants, 400 candidats en 2021.Débouchées:L'immense majorité travaille dans l'immobilier, voir le site pour les chiffres précisAnnuaire des anciens en ligne, avec lien linkedin3 grandes catégories: promotion immobilière, asset management/investissementQuelques-uns deviennent broker, expert, peu d'entrepreneurs.Jobdating:Les entreprises sélectionnées viennent auditer des étudiants en juin.Pour les étudiants sortants et les étudiants entrants qui peuvent chercher des alternances.Afterwork :Remis au goût du jour, tradition ancienne, un professionnel vient évoquer une thématique comme les cryptomonnaies dans l'immobilier, l'hôtellerie de luxe, un startuper.Conférence:Des conférences sont organisées régulièrement sur des thèmes d'actualité ou de fond.Pascal Ozanet sur le grand parisPhilippe Chiambiaretta sur les Champs ElyséesRéseau des alumnis:Plusieurs réseaux d'alumniSorbonne immobilier, club des clubs immobiliersChaque année, un parrain ou une marraine de promotion vient soutenir le masterVisibilité sur les enjeux de l'industrie immobilièreURL: www.gesiic-sorbonne.frRéseaux sociaux: Twitter, Instagram, Linkedin

Alexandre Lacharme a 36 ans au moment de l'enregistrement du podcast en 2022, il s'est décidé à investir dans les parkings en 2013.Son premier investissement est une petite place pour garer une moto dans laquelle il met toutes ses économies: 4000 euros, sans négocier.Son envie: prendre son destin en main et se constituer un patrimoine.À l'époque il s'éduque à l'investissement en regardant des vidéos, en rencontrant des agents immobiliers et en discutant avec des investisseurs en parkings.Son conseil: se lancer, commencer petit, apprendre, ne pas subir le syndrome du perfectionnisme.Cela nécessite une implication importante, il faut se déplacer, discuter, rencontrer, pour se faire une idée du marché.Il est primordial de se rendre sur place.Le parking c'est pas de travaux, pas de difficulté particulière, la loi ALUR, un bail régi par le code civilSa deuxième opération se situe dans le 11eme: un parking voiture sur lequel il organise 6 places 2 roues pour 12 000 euros.L'agent immobilier avait vendu plusieurs appartements de ce propriétaire, il voulait s'en débarrasser. C'est le jeu du réseau et de l'opportunité. La vitesse joue un rôle crucial dans l'immobilier.Aujourd'hui, ALexandre gère entre 50 et 60 parkings. Il a développé son concept: densifier l'usage en installant des motos à la place des voitures. Ses locataires habitent près des parkings. Il les rencontre tous et cherche le feeling et se définit comme un investisseur next door.Aujourd'hui, Alexandre a pu quitter son emploi pour vivre de ses investissements, c'est en 10 ans qu'il a construit sa liberté. Il reste discret sur les montants mais a certainement atteint un point de satisfaction.Attention, c'est malgré tout une implication importante de sa part: il gère tout, seul.L'étape d'après: continuer à investir dans les parkings, réfléchir à la taille critique.Il écrit un livre sur l'investissement dans les parkings, publié aux éditions Eyrolles.Nous digressons sur le changement d'usage des parkings, voiture, vélo, trottinette, poussette ou micro logistique.Mais pour atteindre cette liberté, Alexandre ne recommande pas de quitter son emploi salarié!

Julien Bouchet: LinkedinQuelles sont les différences entre investissement, fund management et asset management d'une société de gestion.Partons de la création d'une SCPI :Première étape, définition d'une stratégie précise mais tout de même assez large (bureau en métropole régionale, commerce parisien etc.)Deuxième étape, définition des associés fondateursSociété de gestionClients d'autres SCPIUn assureur qui réserve des parts pour les revendre plus tard à ses clients dans l'assurance vieLes associés fondateurs vont permettre au véhicule de constituer les premiers fonds afin de réaliser les investissements.Troisième étape, obtenir l'agrément AMF.Après toutes ces étapes, on peut commencer la phase d'investissement.Entre l'identification de l'actif et la signature de l'acquisition, il peut se passer de 3 à 5 mois.Il faut en effet sourcer, analyser, négocier et passer la phase de préemption locale. Cet agenda explique le délai de jouissance des SCPI.Comment sourcer des opérations:Définition du prix et négociationLettre d'intérêts: afin de concrétiser une offre auprès d'un propriétaire.Le comité d'investissement est généralement composé deComité d'affectation, permet d'allouer un actif à un fonds en suivant les règles visant à écarter les conflits d'intérêts.Une fois que la valorisation se traduit en un prix accepté par le vendeur, commence la phase de due diligence, Etape qui permet de vérifier si ce qu'on nous a dit sur l'actif est vrai.L'analyse juridique peut être clé elle aussi, pour l'étude des baux, du droit de l'urbanisme. D'autant que certaines transactions peuvent prendre la forme d'acquisition de société, nécessitant une analyse approfondie de la structuration et des états financiers.Le notaire quant à lui est le conseil nécessaire dans la transaction pour vérifier les titres de propriétés, le respect de l'urbanisme et les diagnostics.Le bureau est un actif à l'obsolescence rapide, car son utilisation est plus intense. Les grandes entreprises veulent des locaux neufs.La rénovation est un élément clé, cependant le coût par mètre carré est peu ou prou le même sur le territoire, mais les loyers sont très différents.Si on doit faire des travaux, c'est le même prix partout, le loyer est différent.Le gérant de fonds à un travail plutôt financier, il établit et suit le business plan du fonds, il étudie et anticipe les fins de baux, la gestion des risques des locataires.Il faut être en mesure de déployer les fonds, optimiser son financement (bancaire, amortissable ou in fine) dans le respect des règles et des statuts du fonds. Le côté relation investisseurs est aussi prégnant, dans le prolongement de la réglementation.Au bout d'un cycle de détention, il faut aussi savoir prendre la décision de l'arbitrage sur certains actifs, pour générer une plus value ou assumer une moins value.L'asset manager: s'occupe de l'actif, des actifs, il peut gérer une centaine de lignes sur plusieurs fonds. 80% des actifs génèrent 20% de l'activité. Il est le point de contact du locataire, pour comprendre ses demandes et son départ potentiel. Il suit le marché locatif au quotidien, avec l'aide des brokers par des échanges réguliers.Il peut préconiser la vente d'un actif, sa rénovation, sa transformation.Avec les années il devient spécialisé sur des points géographiques et typologiques.

Seb de Lavison : LinkedinSpoiler: dans les premières minutes Seb parle un peu trop près de son micro ce qui rend le son pas très agréable. Le tir est corrigé en cours de route.Seb de Lavison est un financier entrepreneur, attiré par le secteur immobilier. Il a créé Solustone pour proposer des solutions de financement solidaire, la ou le système bancaire s'arrête. Avec lui, nous discutons de sa solution de financement de portage immobilier autrefois appelé RéméréSebastien de Lavison a 38 ans et 3 enfants. Il débute en finance en 2007/2008, en pleine crise financière pour quitter le secteur bancaire en 2012 et monter une première société dans le domaine du marketing.En Avril 2020, sur un rameur il a l'idée de Solustone, et décide de lancer une foncière solidaire, attiré par l'immobilier, domaine dans lequel sa femme travaille par ailleurs.Un an de réflexion et de mise en place pour réaliser le pivot de sa société, il se lance dans le portage immobilier solidaire, autrement appelé réméré.L'idée est de refinancer un bien pour que son propriétaire libère des liquidités.Solustone rachète le bien temporairement à hauteur de 60% de sa valeur d'expertise, le propriétaire devient locataire et dispose de deux ans pour racheter son bien.L'aspect solidaire de Sebastien est d'offrir une faculté de rachat pour le montant de l'acquisition décotée (60%), si le bien doit être mis en vente, la valeur résiduelle sera rendue au propriétaire initial.Dans une opération de Réméré classique, l'opérateur bénéficie de la plus-value liée à la vente du bien dès l'instant où celle-ci dépasse les 60%. Il n'y a pas d'alignement d'intérêts avec l'ancien propriétaire.Dans cette optique, Solustone est devenue une entreprise sociale et solidaire, avec une volonté d'impact.Quel est le quotidien d'une société à mission, pour Solustone, l'idée est de protéger le patrimoine et d'accompagner les utilisateurs.Le marché cible est de 143 000 personnes surendettées en France dont 10% sont propriétaires.Les potentiels utilisateurs de Solustone sont en dehors du système bancaire : chômeurs, retraités, handicapés, chef d'entreprise…La valorisation des biens est une étape importante, Solustone s'appuie sur son savoir-faire, l'analyse de base de données et une valorisation externe avant de fixer son offre.La durée moyenne de l'opération est de 18 mois, c'est un beau produit quand il mène au rachat par l'ancien propriétaire.On se lève le matin pour faire travailler de l'argent à aider les gens.Pour contacter Seb:Solustone.frLinkedinseb@solustone.fr

Arthur Bertin: Linkedin,Arthur Bertin est le cofondateur de Pono, une solution de gestion digitale des garanties.Après deux ans en cabinet d'avocat et 8 ans dans une gestion de portefeuille, il décide se lancer dans l'entrepreneuriat avec son ami Ladislas Manset.Le nom Pono vient d'une déclinaison latine de Pinus, la capacité à mettre en garantie un bien pour assurer le remboursement d'une dette.Et Pono se définit comme une fintech, dont le cœur de métier est la digitalisation du suivi des garanties.Le monde des garanties s'articule autour de l'hypothèque, le privilège de prêteur de denier, le nantissement, le gage etc.Un des produits les plus consommés en France est le crédit et les organismes prêteurs comme les banques doivent gérer quotidiennement un grand nombre de petites lignes et de l'exposition des garanties.C'est un enjeu important en termes de consommation de fonds propres et d'exposition au défaut. Pono offre une solution dynamique et flexible de suivi.Pour ce qui est de la fiducie, il s'agit d'un contrat écrit permettant de garantir une créance.Dans notre secteur, on imagine bien le collatéral: le bien immobilier ou les parts de société qui le détient.On distingue trois parties:L'emprunteur: souvent l'opérateur, soit le marchand de bien ou le promoteurLe prêteurLe fiduciairePour un cas concret, l'emprunteur créé une société qui va acquérir un actif, la fiducie consiste à transférer les parts de la société auprès du fiduciaire. Elle n'est plus détenue directement par l'associé de la société.Le fiduciaire est une société de gestion ou un avocat fiduciaire, il détient temporairement les parts de la société.Il est possible de transférer l'actif immobilier directement, mais les frais sont alors plus importants.Quand tout se passe bien, l'opérateur déboucle son opération en vendant en bloc ou en lots son actif et le fiduciaire s'assure du bon remboursement de la dette.Si la créance est en défaut, alors le fiduciaire prend en charge immédiatement l'expertise et la commercialisation des lots. Avec l'objectif de servir au mieux les intérêts des parties.La fiducie se popularise doucement sur le marché français, c'est un mécanisme anglo-saxon, la ou l'habitude se porte vers des solutions plus classiques comme l'hypothèque ou le privilège de prêteur de denier.L'offre était pour sa part assez pauvre jusqu'alors, avec un déficit d'acteurs, tournés vers le conseil et la structuration.Le site de Pono: https://www.ponofs.com/ propose un grand nombre d'articles sur le sujet des garantiesN'hésite pas à consulter leur page LinkedIn

Dominique Valentin: Linkedin, Vivrovert, Relais d'entreprisesDominique Valentin a eu son moment Eureka coincé dans les bouchons en 2011. C'est à cette époque qu'il décide de fonder Relais d'Entreprise et quelques années plus tard Vivrovert. Son but: développer le télétravail, qui ne veut pas nécessairement dire travailler de chez soi.En effet, télétravail indique un travail à distance, en dehors du lieu habituel de travail. On peut donc télétravailler d'un espace de coworking à la campagne.Car le travail à la maison pose un certain nombre de problèmes: en zone urbaine dense, les surfaces sont contraintes et ne permettent généralement pas un bon isolement. En province, la connexion internet n'est pas toujours à la hauteur. Sans compter les aspects liés à l'isolement et à la frontière vie privée/professionnelle.Les premiers relais d'entreprises ouvrent en 2012, en zone pavillonnaire, près des commerçants et des crèches, dans la perspective de la ville du ¼ d'heure, ou tout est accessible sans besoin de moyen de mobilité lourd comme la voiture ou les transports en commun.Car travailler à proximité c'est utiliser des moyens de transport doux ou partagés, permettant ainsi des économies significatives par rapport à la voiture (amortissement, entretien, assurance, carburant etc.).Le télétravail est donc un travail à distance qui peut s'organiser dans un tiers lieu, ou l'on retrouve, l'infrastructure nécessaire ainsi que le lien social.L'immobilier est ainsi au cœur de la réflexion, il s'agit du deuxième poste de coût dans le bilan des entreprises. Le télétravail de la maison a cet avantage de ne représenter aucun coût immobilier pour l'entreprise, pour le moment. La place occupée par les employés “au siège” doit donc être repensée et rationalisée.Flexoffice et usage de tiers lieux semblent une équation intéressante, diminuant les déplacements, le stress et les coûts.Ce début de décentralisation peut même nous laisser envisager une revitalisation des territoires.Car se pose tout de même la question de la densité.Il faut une densité de population pour trouver l'équilibre économique du tiers lieu.A cela Dominique répond que les tiers lieux peuvent être mixtes: culturel, social, travail.Une chose est sûre, la demande s'accélère, c'est peut-être la première fois que l'on entend “Merci COVID”.Quel est donc l'endroit idéal pour vivre? Cela dépend du nombre de jours télétravaillés. Des sociétés comme https://www.weekaway.fr/ ou https://vivrovert.fr/ permettent de trouver des solutions.Et pour le financement? Il faut bien sûr établir un modèle économique viable, qui peut passer par des structurations complexes: l'économie de CO2 non émis par un salarié qui ne prend pas sa voiture a une valeur et peut s'échanger sur un marché.Et la valeur sociale aussi, puisque moins de temps dans les transports, c'est plus de temps pour autre chose, comme la vie de famille, les loisirs etc.Les outils de visioconférence se sont beaucoup développés, mais il y a fort à parier que nous n'en sommes qu'au début. On peut imaginer dans quelques années une réunion en distanciel avec un casque de réalité virtuelle, pour redonner l'appréhension du non verbal aux participants.

Alexander Martin: Linkedin, Alexander Studios, InstagramAlexander Martin est en Anglais tombé amoureux de la France, il y commence sa carrière dans la finance, en tant que conseiller en investissement dans les sociétés cotées.À côté de ça, il nourrit une passion pour la création, l'immobilier et le bricolage.Il y a une dizaine d'années, il réalise des investissements, notamment sa résidence principale, puis quelques locations pour les étudiants, pas très loin de chez lui. Il attire naturellement une clientèle anglo-saxonne.C'est au détour d'une expérience chez un caviste qu'il se rend compte de l'importance de l'expérience client, lorsqu'un grand cru rencontre une pizza et le mélange des arômes et des saveurs séduisent le passant.Il décide alors de relier sa passion par l'immobilier avec sa vision du service client en rejoignant une agence de quartier de Saint Germain des Prés.La clientèle est alors internationale et l'accompagnement est le maître mot.Sa vision: que puis-je apporter à mon client.Cela peut paraître évident dans le métier de la transaction, mais l'agent immobilier souffre d'une image de passe-plat, sans valeur ajoutée.Cette image à la vie dure et ne concerne bien entendu pas la plupart des professionnels du secteur. Malheureusement, on retient souvent les mauvaises expériences.Être bilingue et dévoué à ses clients est clairement un avantage compétitif. Il offre alors une fine connaissance du marché après avoir échangé et défini ou redéfini les besoins des investisseurs.Car Paris change au fil des ans, et le pied à terre rêvé dans le Marais ou le quartier latin, en étage avec vu sur la tour Eiffel peut vite devenir inaccessible.Du rêve/fantasme à la réalité, il peut y avoir un monde.On aborde les subtilités des marchés, de l'affichage du prix aux US qui n'est pas un prix maximum et l'enregistrement des transactions avec un notaire contre des avocats, on comprend la nécessité d'un accompagnement pour ces acquéreurs.Fort de cette vision basée sur les besoins de ses clients et la volonté de créer un accompagnement, il crée Alexander Studios, son agence de chasseur d'appartements.Quels sont les secrets du métier? Il n'y en a pas forcément, un chasseur consacre son temps à économiser le vôtre. Rechercher un appartement, faire le tri dans les annonces, prendre les contacts, c'est terriblement chronophage.Bien entendu, à force de chercher et d'accompagner ses clients, Alexander a tissé un réseau de confiance, avec les intermédiaires notamment, il offre donc un gain de temps et un avantage compétitif.La contrepartie de la qualité du conseil, un coût, c'est certain, mais aussi une contrainte: c'est difficile de répondre à toutes les demandes si l'on veut garder un niveau de service élevé.Après un petit tour sur le marché parisien, on évoque plus précisément sa vision du marketing: la transparence, la préparation administrative, des photos, des vidéos et les réseaux sociaux.Ceci dans un souci d'efficacité, pour éviter les désillusions et privilégier l'efficacité.

Tristan Lheure, Linkedin, OBMTristan est le secrétaire général de la société OBM, une entreprise générale de travaux en bois, disposant d'usines, d'équipes de conception, de montage et d'encadrement des travaux.Le marché historique de la société concerne les préfabriqués scolaires, les bâtiments hospitaliers, de petite enfance. Géographiquement, ses références sont dans les régions et la région parisienne.Le groupe emploie une centaine de personnes. Il s'agit d'une société familiale.La construction bois est en réalité la construction historique, les maisons à colombage en sont un bon exemple: une armature en bois et un remplissage avec des matériaux locaux (de la terre ou de la pierre).Ce matériau est tombé en désuétude, évoquant une image pauvre, peu solide et sujet aux incendies.Depuis 20 ans pourtant la technologie est maîtrisée, notamment avec le CLT (Cross Laminated Timber).La réglementation va dans le sens de la construction bois, il emprisonne le CO2, il permet la construction de bâtiments modulable et démontable, le montage en filière sèche produit moins de nuisance sur le site de construction et permet d'achever le clos couvert deux fois plus rapidement.Mais le béton et la construction dure sont apparus comme moderne, même dans les 3 petits cochons, la construction en bois est moins solide.On aborde ensuite le fait que la construction bois permet de construire des ensembles de grande hauteur, en mixant les matériaux.Puis on démine les clichés de la construction bois: le bâtiment qui bouge, l'acoustique, l'incendie, le prix.Après cet échange, on a l'impression que le bois pourrait bien être le matériau du futur!

Invité de l'épisode: Mathieu Darras: Linkedin, BrickmeupDans cet épisode je reçois Mathieu Darras, fondateur de la société brickmeup, dont le but est d'accompagner les investisseurs immobiliers particuliers, de la définition de leur stratégie à la recherche de biens, l'acquisition et la gestion. Nous abordons l'investissement avec une perspective gestion de portefeuille et rotation des actifs. C'est une approche originale et financière : comment appliquer ce que font les pros à ses propres investissements.Pourquoi investir en immobilier? C'est peut-être la première question à se poser, avant de chercher comment y investir.L'approche de Mathieu est d'aider ses clients à définir des objectifs, permettant ainsi de définir une stratégie d'investissement.Une fois passée cette étape, on peut alors sélectionner des biens.Tous les investisseurs n'ont pas le même rapport à l'immobilier. Il y en a pour qui il est important d'être propriétaire de son lieu de vie, auquel cas l'achat de la résidence principale s'impose. D'autres, plus détachés, peuvent avoir une approche financière et réaliser des investissements locatifs, étant locataires eux-mêmes.Et on met les pieds dans le plat : on peut acheter sa résidence principale, qui reste malgré tout une aubaine fiscale. Il faut aussi arriver à se détacher de ses investissements et ne pas chercher la pépite qu'on peut ne jamais trouver.Brickmeup propose une approche d'asset management, pour avoir une conception de gestion de portefeuille, avec différents actifs. Et derrière avoir une logique de rotation des actifs et de saisie d'opportunités.On évoque les indicateurs de performance avec leurs avantages et leurs défauts. Le rendement, le cashflow, le TRI et le taux d'occupation.Attention au cash-flow ou au rendement qui ne doivent pas être les seuls critères de l'investissement et peuvent ignorer des paramètres importants de l'investissement comme l'effet de levier ou le potentiel de revalorisation.Historiquement un bien arrive à maturité au bout de 7 ans. Peut alors se poser la question de l'arbitrage. Cette cession pourrait permettre de réaliser de nouveaux investissements et gérer son portefeuille.Dans tous les cas il vaut mieux se projeter à long terme, au travers d'une approche responsable, en visant des loyers justes pour mettre toutes les chances de son côté pour maximiser son taux d'occupation.On ne pouvait pas évoquer l'investissement immobilier sans parler de l'effet de levier et de la capacité d'endettement. Comment est-elle calculée? Est-elle sans limite?Enfin nous faisons le tour de la fiscalité liée aux investissements immobiliers ainsi que de la transmission.

Pourquoi les femmes investissent moins que les hommes? C'est une question d'actualité, dans un monde on l'on peine à rééquilibrer les pouvoirs entre hommes et femmes.Mais au fond, la question est peut-être mal posée, car elle implique que les femmes devraient agir comme les hommes.Ce podcast fait intervenir Catherine Lott-Vernet, Sophie Muffang et Thierry Ohayon, autrice et auteur de “L'argent au féminin ?” paru aux éditions Ellipses.Au travers de cette discussion, nous élaborons que les femmes investissent certes moins, mais surtout différemment.La ou l'homme va établir un critère de performance, la femme va chercher le but et l'impact. Car elle va naturellement chercher à protéger les autres plutôt qu'elle-même.D'un point de vue historique, les femmes ne se sentent pas tout à fait légitimes quant à l'investissement. Les hommes étant en charge du financier et les femmes de la cellule familiale.N'oublions pas que la possibilité d'ouvrir un compte en banque et de travailler sans autorisation de leur mari n'est ouverte aux femmes que depuis 1965.On se rend compte que le référentiel des investissements est largement marketé pour les hommes avec l'idée de performance et le côté trading. La ou les femmes sont des investisseuses et vont prioritairement s'attacher à la pérennité de leur investissement.Les femmes ne vont pas faire comme les hommes. Ces derniers souhaitent les faire entrer dans la pièce, mais ils ont fermé la porte et jeté la clé.Pourtant le potentiel est énorme, 25% des femmes gagnent plus que leur mari, leur philosophie d'investissement est long terme, altruiste.Si ces dernières parviennent à transférer leurs compétences professionnelles sur la sphère privée, elles gagneront la légitimité et transformeront le paysage de l'investissement.Mais si nous revenons sur la cellule familiale dans laquelle nous retrouvons une répartition des responsabilités disons historique, les femmes disposent de moins de temps pour elle. On parle de charge mentale et du job au travail ainsi que le job à la maison. Ayant un tempérament altruiste, les femmes doivent accepter de prendre du temps pour elle.Il y a une responsabilité dans le couple, à organiser le temps, partager les informations et échanger régulièrement. Si l'un est plus à l'aise avec les investissements, l'autre ne doit pas s'en désintéresser.L'argent est un sujet comme un autre. Mesdames n'hésitez pas à demander une augmentation.

Invité: Norbert Fanchon: Linkedin, Groupe GambettaNorbert nous présente le groupe Gambetta, un promoteur coopératif orienté sur la production de logement visant l'accession plus que l'investissement ou la défiscalisation.Nous évoquons ensuite les derniers chiffres de la production de logements en France et la thématique du déficit de construction que nous connaissons quasiment depuis toujours.L'année 2020 fait état d'une baisse très importante, mais relativisons, par rapport à un niveau très haut, s'agit-il d'un rééquilibrage de marché?Est-ce la faute de la crise sanitaire en plus des élections municipales? On peut lire régulièrement l'impact de la vague verte sur la construction de logements. D'une part, n'oublions pas que les élus sont le reflet des électeurs, d'autre part l'urgence n'était pas à la délivrance des permis mais à la gestion de la crise.Pour l'aspect “vert” de la construction, le béton et la densité n'ont plus la cote, la faute aux grands ensembles construits dans les années 60/70, modernes à l'époque.Mais on ne sait pas démolir, casser pour rationaliser.La conséquence d'une baisse de la construction, c'est l'impact sur les prix. Dans un environnement de taux très bas, la solvabilité des ménages est élevée et l'absence d'offre, face à une forte demande génère la rente.Il faut un optimum de densité, la densification permet de suivre la tendance de la métropolisation, avec des services et des emplois concentrés. C'est la ville du quart d'heure.Pour ce qui est du sujet de la transformation de bureaux en logements, c'est simple: ce n'est pas adapté, enfin pas partout.Le télétravail pourrait libérer de l'espace mais en périphérie dans des pôles d'activités, y transformer des bureaux en logement n'a déjà pas de sens. Pourquoi réaliser des logements dans un endroit prévu pour une activité de jours? Sans service commerce ou école?Le coût technique de la reconversion est élevé, d'autant plus que les profondeurs de plateaux ne sont pas les mêmes, il est donc complexe de les adapter.L'alternative est de concevoir un plan de restructuration pour des zones urbaines complètes, des projets ambitieux et long à faire sortir.Le bureau de centre-ville lui, type haussmannien, se prête très bien à la reconversion, étant à la base du résidentiel.Nous digressons ensuite sur les institutionnels et le résidentiel, un marché dont ils ont voulu s'écarter dans les années 90. Les taux de rendement actuels de l'immobilier commercial pourraient rendre le résidentiel à nouveau attirant.Puis nous rappelons que le bureau est un bon client de l'administration local: il ne demande pas d'infrastructure et paye des taxes.En conclusion, la crise sanitaire pourrait rebattre les cartes de l'usage des bureaux et donc du résidentiel et éclatant les pôles pour retrouver une logique de village ou de ville du quart d'heure.

Invité: Julian Dufoulon: Linkedin, FlitdeskDans cet épisode, je reçois Julian, CEO et fondateur de la société Flitdesk qui construit une application pour aider les entreprises à organiser leurs bureaux.Julian est donc quotidiennement au contact avec les sociétés sur la problématique de l'organisation du travail: entre flexoffixe et travail à distance, on évoque donc l'évolution que nous sommes en train de vivre. Bien loin de la disparition du bureau, il semblerait que son usage pourrait évoluer profondément dans les années à venir.Le premier confinement nous a laissé le sentiment que le bureau allait complètement disparaître, puisque le télétravail était finalement très efficace.Ce test grandeur nature nous a permis de conclure que non, le bureau n'était pas en voie d'extinction, il était au contraire plébiscité par ses utilisateurs.Il allait donc revenir, différent.Si l'on refait son histoire, on comprend que le bureau, au tout début de la tertiarisation de l'économie, c'est un bureau individuel.Puis l'open space s'est imposé, permettant de densifier l'usage et de travailler différemment.Et au début des années 2000, les entreprises de conseil, dont les collaborateurs sont bien souvent chez le client, souhaitent rationaliser leurs mètres carrés dont l'occupation peut frôler les 20%.D'autant plus que les travailleurs sont facilement nomades, équipés d'un ordinateur et d'un téléphone portable. Sans compter sur le développement du voyage d'affaires.L'immobilier est le deuxième poste de coût des entreprises, une bonne raison d'en optimiser l'usage.C'est le début du flexoffice: plus personne n'a de poste attitré. Il y a moins de postes que de collaborateurs.L'initiative est partie des Pays Bas, puis s'est développée en Angleterre et dans une certaine mesure aux USA.En France c'est donc une initiative des sociétés de conseil puis des sociétés du CAC40.Selon une étude de Deskeo, moins de 16% des ETI et PME considéraient le flexoffice avant le confinement de mars 2020.La bonne combinaison semble venir du télétravail et du .Le télétravail par ailleurs a été testé dans les années 60 aux USA. L'étude a été confiée à Jack Nilles, alors physicien à la NASA, pour résoudre le problème des trajets pendulaires en voiture qui engorgeait les routes.À cette époque déjà, les freins identifiés se situaient au niveau du management intermédiaire, qui avait peur de perdre le contrôle.Aujourd'hui, les directions immobilières évaluent des scénarios d'éclatement des bureaux, pour abandonner “la grande tour” au profit de multiples pôles répartis près des lieux d'habitation des salariés.Cela nécessite de trouver les outils permettant d'organiser le travail, afin de savoir qui est ou et disponible.On aurait besoin de moins de surface ?Pas forcément, puisque lorsque l'on se rend au bureau, c'est pour un travail différent, probablement collaboratif. Il faut donc des espaces dédiés pour moins d'espaces individuels.Depuis le premier confinement, les petites et moyennes entreprises considèrent un usage différent de leurs espaces de travail.On peut donc de façon optimiste, penser à un bureau qui se réinvente pour devenir un espace plus convivial.Cette évolution semble aligner les intérêts à la fois des employés qui y trouvent de la flexibilité et des employeurs qui rationalisent l'usage de l'immobilier.

Invité: Thierry Cherel: LinkedinThierry a un parcours marqué par l'immobilier et plus particulièrement la finance immobilière.Il est passé par l'analyse financière, la gestion de fonds et il est désormais Relation investisseur pour Nexity.L'idée de cet épisode était d'échanger autour de la gestion de fonds, comprendre comment on analyse les foncières cotées quand on a un portefeuille de 500m€ à investir.On commence par évoquer le marché obligataire, car les fonds sont généralement pondérés entre obligations, actions et investissements alternatifs (comme l'immobilier).La notion de risque est liée à celle de volatilité, la performance d'un investissement elle, dépend de deux facteurs, le rendement et l'augmentation de la valeur du capital, deux critères qui sont clés dans la gestion d'un portefeuille.Cette même volatilité est importante, elle crée de la liquidité, autrement dit, elle facilite l'échange d'un titre.L'idée dans un investissement, c'est de penser à son “exit strategy” ou scénario de sortie, qu'est-ce qu'on ambitionne comme performance et qu'est-ce qu'on fait quand cet objectif est atteint.La gestion de portefeuille est une activité non sans contrainte, notamment sur la diversification et l'exposition maximum. Ainsi un portefeuille ne peut disposer de plus de 10% de cash. Dans une série d'arbitrage, il faut donc être en mesure de réinvestir. Le fonds de Thierry, selon les critères prudentiels, ne pouvait pas contenir moins de 20 valeurs.Ces 20 valeurs minimum étaient donc à sélectionner parmi un panel de 500 sociétés immobilières cotées en Europe.Sur ces 500 sociétés, seulement 200 sont investissables (taille, liquidité etc.) et dans les critères du fonds, 160 sont retenus.Il faut ensuite définir des critères, parmi ces critères, on trouve l'analyse de l'ANR, l'actif Net Réévalué.On prend la valeur du patrimoine, réalisé par des experts en fonction du marché, on déduit la dette et on obtient l'ANR.Cet ANR est ensuite comparé à la valeur de l'action de l'entreprise, on constate qu'il existe généralement un écart matérialisé sous forme de décote (la société coûte moins cher que l'immobilier qu'elle détient) ou de prime (c'est l'inverse).Historiquement les SIIC (Société d'investissement en Immobilier Cotée) traitent à une décote de 8 à 10%.Ceci s'explique par la liquidité offerte par l'immobilier côté et par la sous performance du secteur par rapport au reste du monde (plus risqué par ailleurs).Mais c'est une généralité qui n'explique pas tout, Unibail Rodamco a traité pendant longtemps à une large prime. C'était les premiers de la classe et leur pipeline de projet développé en propre laissait présager de forte revalorisation du patrimoine.On y revient un peu plus tard mais il faut comprendre que la société cotée va être valorisée par les experts deux fois par an, et par le marché toutes les secondes, avec des critères pas forcément identiques.L'analyse du bail est intéressante dans la mesure où les propriétaires se sécurisent avec des baux longs la ou les locataires cherchent de plus en plus de flexibilité, mais contraindre un locataire à rester génère-t-il de la valeur?Une petite analyse de la crise sanitaire, les marchés ont durement sanctionné les foncières, face à l'inconnue, lors du premier confinement de mars 2020.Puis le back to work a bénéficié aux foncières bureaux, comme la découverte du vaccin a bénéficié à tout le secteur.Enfin après avoir évoqué des critères d'analyses à la fois financiers et opérationnels on termine la conversation sur l'ESG.On découvre l'importance de l'implication sociale et environnementale des investissements ou les gérants de fonds sont challengés sur leur trajectoire d'augmentation de la température.

Invité: Martin Menez: Linkedin et https://www.bevouac.com/Bienvenue sur des Briques et des Brocs, le podcast de l'immobilier.Martin a un diplôme d'ingénieur de l'ESTP, mais comme cela ne lui suffisait pas, il a aussi réalisé un Mastère spécialisé en entrepreneuriat et innovation à l'ESCP.Il s'est jeté dans l'entrepreneuriat en cofondant Bevouac, une société qui accompagne les investisseurs dans la recherche de biens résidentiels, la réalisation des travaux et la mise en place de locataires.Sa clientèle est aussi bien aguerrie que novice. Il permet tout simplement de gagner du temps.Car avec Bevouac, c'est presque une transaction par jour dans toute la France. Autant dire que ça développe certains réflexes et permet d'éviter pas mal d'écueils.Nous discutons dans un premier temps du rendement, sa définition, son calcul, ce qu'il traduit.L'idée était ensuite de développer l'aspect cash-flow de l'investissement immobilier.En effet, bien souvent un investissement “coûte” tous les mois à son propriétaire, car le loyer ne permet pas de couvrir la mensualité de l'emprunt, traduction d'un investissement à cash-flow négatif.Mauvais investissement ? Pas forcément, l'effet de levier bancaire n'apparaît pas en “cash”, généralement l'effort d'épargne se traduit dans le remboursement de l'emprunt.Pour autant est-il possible d'envisager un investissement à cash-flow neutre, ne demandant pas d'effort d'épargne voire à cash-flow positif ?Tout est une question de rendement, donc de risque et d'effet de levier bancaire.Ce dernier est généralement maximisé par les investisseurs, afin de réduire le montant de l'apport, la solution se trouve donc du côté rendement.Cela étant rendement élevé signifie risque élevé. Il faut chercher des opportunités voire des pépites et accepter d'aller dans des villes de Province pas forcément a côté de chez soi, ou les valeurs unitaires sont plus faibles.C'est la force de Bevouac, après des années d'analyse du marché, leurs algorithmes surveillent les annonces en permanence. Ils ont même tissé un réseau d'agences qui leur proposent les biens en priorité.Une fois le bien trouvé, il faut parfois réaliser des travaux donc trouver une entreprise, comprendre le devis.Et en parallèle, le dossier de financement doit être monté, sans quoi l'investissement risque d'être compliqué.Car l'objectif de ces investissements est bel et bien de profiter de la martingale immobilière: pouvoir s'endetter et bénéficier des loyers pour rembourser la dette. On construit ainsi son capital sur le long terme.Une nécessité aujourd'hui ou le mécanisme des retraites est chahutée par la démographie ?Pour me contacter: contact@upstone.Co

Invité: Julien Morville: Linkedin et https://www.sharies.co/Bienvenue sur des Briques et des Brocs, le podcast de l'immobilier.Julien commence sa carrière dans les grands groupes immobiliers et arrive rapidement à l'intuition que le marché résidentiel va profondément changer.Fort de son expérience personnelle de la colocation, il décide de lancer Sharies, opérateur de coliving.Nous discutons donc du concept de coliving, s'agit-il d'une colocation institutionnalisée?Un peu, mais pas que.L'idée du coliving est tout d'abord de résoudre les problèmes de l'accès au logement: constituer son dossier, demander la caution de ses parents même après 30 ans, faire la queue pour visiter un logement pas terrible mais qu'on va prendre quand même parce qu'il n'y a rien d'autre...Et si on pouvait faire plus simple, tout en offrant un logement plus que décent, pour un prix semblable à celui du marché?C'est toute l'idée du projet qu'il développe au sein de Sharies: un accès simple à un logement de qualité.Et la conception de l'actif immobilier va au-delà de la simple colocation. Il s'agit de l'aborder dans son contexte local avec la possibilité d'y proposer une salle de sport, de la restauration et un espace bureau, le tout ouvert sur l'extérieur avec un accès prioritaire aux colivers.Il y en a pour tous les goûts: du studio à la colocation de 5 à 6 personnes.En France le marché est embryonnaire, la ou des gros opérateurs existent dans les pays anglo-saxons et surtout en Asie.Les clients du coliving sont aujourd'hui dans la démarche d'aller vers les autres, c'est donc une ambiance respectueuse qui se crée dans les premiers espaces de Sharies. Le respect envers les individus mais aussi envers les appartements avec très peu de dégradations.En termes de plan d'affaires, Sharies prend à bail l'actif, organise sa transformation et gère le quotidien.La ou les propriétaires institutionnels font face à des difficultés de gestion sur le résidentiel, la solution permet de générer un rendement compétitif par rapport à l'immobilier commercial, sans les contraintes.Serait-ce donc la solution pour faire venir ces mêmes institutionnels sur le résidentiel?Pour me contacter: contact@upstone.Co

Invité: Victor Lora: Linkedin et https://devenirfrugaliste.com/Bienvenue sur des Briques et des Brocs, le podcast de l'immobilier.Victor est un jeune homme fascinant qui nous donne l'impression que ses semaines durent 10 jours et ses journées 45 heures. En effet à son âge il a déjà travaillé en banque d'affaires, pour plusieurs startups, monté des business, investi en bourse et en immobilier.Et en parallèle il diffuse la bonne parole du mouvement FIRE, pour prendre en main ses investissements, construire son patrimoine et partir à la retraite de façon très anticipée. La maturité et ses réflexions l'ont aussi poussés à devenir frugaliste, s'interroger sur ses vrais besoins et se rendre compte qu'on peut faire autant, avec moins.On met un petit peu de temps à aborder l'immobilier, car on détaille son parcours de jeune diplômé, l'éducation financière des français, le système des retraites, l'économie, la philosophie de la vie.Et puis vient le temps des investissements.Achat d'un premier appartement, à Paris. On aborde le principe des cashflow négatif, de l'effet de levier et du vrai calcul de la rentabilité avant impôts.Lancement d'un premier business, après avoir observé le fonctionnement d'un espace de coworking au Kenya, une opportunité apparaît avec une entreprise en difficulté dont les locaux dans le 15eme semble appropriés à un tel usage.Plus tard, Victor achète carrément un immeuble, mais à Troyes, encore une fois par opportunité mais aussi par challenge.Ça parait impressionnant, et en vrai ça l'est, mais voilà, à pas même 30 ans Victor a un boulot, des sides business, des appartements ET un immeuble. Humble, il rappelle que pour le prix d'un appartement de taille moyenne à Paris, on peut être propriétaire de plusieurs biens dans des villes secondaires.Et là on rentre dans l'idée du cash flow positif, comment investir de façon à générer des revenus qui couvre le remboursement de l'emprunt.Alors être rentier c'est de tout repos? pas vraiment, car gérer son risque locatif c'est avoir plusieurs locataires, et donc des problèmes à résoudre, toute la journée.Heureusement à mesure que le patrimoine s'étoffe, il est possible de s'entourer de compétences pour “scaler” ses investissements, c'est là qu'en est Victor.Pour me contacter: contact@upstone.Co

Invité: Sophie Desmazieres: Linkedin et https://www.bureauxlocaux.com/Bienvenue sur des Briques et des Brocs, le podcast de l'immobilier.Sophie gravite dans le secteur immobilier en se défendant d'être un produit immobilier.Elle a pourtant créé le SIMI, salon dédié à l'immobilier d'entreprise ayant lieu une fois par an, et fondé Bureauxlocaux, équivalent de Seloger pour l'immobilier commercial (bureaux, commerces et entrepôts).On a donc plein de matière pour explorer l'état et l'évolution du marché du bureau.Au cours de notre discussion, on évoque le choc du télétravail, qui n'arrivera pas à bout du bureau: les cadres y plébiscitent un retour massif!Acquisition ou location? Pour quelles entreprises?Deux marchés très différents, l'acquisition concerne généralement les TPE et PME ou les gérants y voient à la fois un outil de diversification et de création de patrimoine.Mais les bureaux ne sont pas que ça: c'est aussi l'identité de la société, l'endroit qui se doit d'être un emblème pour conserver et attirer les talents.Sur ce marché, peu d'offres, beaucoup de demandes et des prix qui se maintiennent à ce jour.Au-delà d'une certaine taille, c'est un marché d'investisseurs, les fonds détiennent et louent.La fuite de la capitale? Un phénomène observé au travers des recherches effectuées sur Bureauxlocaux, avec malgré tout un besoin de proximité: une à deux heures en train.L'idée: bénéficier d'une plus grande qualité de vie avec un immobilier résidentiel plus accessible, tout en se gardant la possibilité d'effectuer des passages à la capitale sur une journée.Même si on observe un volume de recherche en baisse à Paris, il reste très important et se caractérise par une offre très faible.Quant à l'usage du bureau en lui-même, on imagine un espace différent, organisé autour d'espaces communs, d'échanges.On parle aussi data et prédictions: l'ensemble des données générées par le site Bureauxlocaux: l'offre, la demande et les requêtes permettent d'analyser le marché et réaliser des estimations sur le comportement futur des prix.Un bon exemple de big data et d'algorithme appliqués à l'immobilier, Bureauxlocaux est donc bien une proptech.Pour me contacter: contact@upstone.Co

Invité: William Simoncelli: Linkedin et http://www.carreimmobilier.ma/Bienvenue sur des Briques et des Brocs, le podcast de l'immobilier.William fait partie de ses professionnels de l'immobilier qui sont arrivés dans le secteur “un peu par hasard”. Il débute en tant que commercialisateur au milieu des années 90 en tapant à la porte d'agence immobilière, car il lui fallait un métier pour commencer à gagner sa vie.Au début des années 2000 il s'expatrie au Maroc, par choix personnel, et monte son agence immobilière ou il exerce les activités de transaction, expertise et conseil.J'ai voulu enregistrer un podcast avec William, car il a vécu la reprise du marché immobilier au milieu des années 90, ainsi que sa financiarisation. Au travers de notre discussion, nous établissons les différences entre le monde d'avant: un marché opaque, réservé à une minorité, des opérations de courte durée, et le monde d'après: la réalisation de due diligence, les calculs de rentabilité et l'arrivée des acteurs américains.On comprend alors le fonctionnement de l'immobilier dans le monde d'avant, les marchands de biens et les années des affaires en or. Puis le blues d'un marché baissier pendant plusieurs années de 1991 à 1996.Le marché se professionnalise, devient un peu plus transparent et long terme. La donnée fait son apparition, on regarde désormais les taux d'occupation, les loyers, la demande placée et des acteurs long terme de l'investissement émergent avec la création du statut SIIC et OPCI en France, au début des années 2000.On déroule le cycle suivant, mais plutôt côté marocain ou le marché immobilier suit une financiarisation similaire, avec quelques années de décalage. William évoque l'impact de la crise des subprimes, le rebond et le ralentissement de 2015, pour arriver à nos jours.Bonne écoutePour me contacter: contact@upstone.Co

Invité: Romain Welsch: Linkedin et https://theoreim.com/Bienvenue sur des Briques et des Brocs, le podcast de l'immobilier.Romain est un pur produit de l'immobilier financier. Il a commencé sa carrière dans une société de gestion au début des années 2000 lors de la création du statut OPCI. C'est finalement en tant que Fund Manager qu'il débutera. Il occupe ensuite le poste de responsable du développement et du marketing, celui qui lance la création de nouveau fonds d'investissement. Désormais, il occupe le poste de Président de la société de gestion Theoreim, qu'il a créé avec 3 autres associés.Avec lui nous revenons sur les bases : qu'est-ce qu'une société de gestion, comment ça marche, qui sont les clients, le business model, la réglementation et tout ceci autour du cas concret du lancement de Theoreim.Une société de gestion est donc un tiers de confiance, ayant les compétences de gestion, ici immobilière, et qui propose ses services aux investisseurs. Ces derniers pouvant être institutionnels ou personnes physiques (comme vous et moi).L'idée est que nous n'avons pas forcément le temps ou la compétence pour se lancer dans l'acquisition de plateaux de bureaux et de boutiques. Un fonds d'investissement immobilier permet de réunir un grand nombre d'investisseurs et donc lever suffisamment de fonds pour réaliser l'acquisition et la gestion d'un parc immobilier. Ainsi, une taille critique est plus facilement atteinte, la gestion par des professionnels permet de maîtriser les risques et de faire travailler son argent de façon passive : sans avoir à gérer quoi que ce soit (les locataires, les factures, les pannes etc.).L'immobilier s'est financiarisé depuis la fin des années 90, engendrant la création d'un grand nombre de sociétés de gestion, proposant leurs services aux investisseurs.Alors comment créer sa société de gestion en 2020, et en pleine crise sanitaire?Il faut avoir une idée, une idée de fonds différenciante, afin de séduire des investisseurs qui disposent déjà de pléthore d'opportunités.Ensuite il faut se retrousser les manches, s'entourer de conseils, rédiger son agrément et le déposer auprès de l'Autorité des Marchés Financiers.Cet organisme va alors étudier la solidité du modèle ainsi que sa pérennité avec pour ligne de mire le respect des investisseurs. Pour que les bons produits financiers soient vendus aux bons investisseurs.Romain nous explique comment, en plein confinement, il a lancé la création de Theoreim avec ses associés.La différence avec les autres sociétés de gestion ? La multigestion, ou fonds de fonds, que l'on trouve classiquement chez les Anglo-Saxons. L'idée est ici de créer un fonds, qui peut investir dans d'autres fonds et/ou auprès d'opérateurs spécialisés.Bonne écoutePour me contacter: contact@upstone.Co

Invité: Benjamin Fender: Linkedin et www.simprom.comBienvenue sur des Briques et des Brocs, le podcast de l'immobilier.Benjamin a toujours su qu'il travaillerait dans l'immobilier et il y apporterait sa vision esthétique.Après des premières expériences dans des grands groupes ou il travaille sur des acquisitions et des cessions d'actifs, il se lance dans l'entrepreneuriat avec Simprom. Ce qui prouve que l'on peut se lancer jeune dans ce métier qui peut paraître inaccessible. On comprend qu'il faut juste beaucoup de pugnacité.L'idée était de comprendre le métier de promoteur au travers de l'histoire d'un projet, de la recherche foncière jusqu'à la livraison et la remise des clés aux propriétaires.Et le moins qu'on puisse dire, c'est que nous sommes rentrés dans les détails:Recherche du foncier: comment on fait, avec qui, combien de tempsDéfinition d'un projet: le travail avec l'urbanisme et la lecture du PLULe dépôt de permis: le rôle de l'architecteLa commercialisation: tout le monde ne sait pas vendre en VEFALe financement et les assurances: quand l'opération représente un risque maîtriséLa construction: qui sont les intervenants, le respect du planning, les fameuses TMALa livraison: la satisfaction de donner les clés à l'acquéreur et de passer au prochain projet.Le promoteur c'est le chef d'orchestre qui doit avoir bon nombre de compétences, pour comprendre ses interlocuteurs et régler les problèmes : techniques, juridiques, financiers, fiscaux. C'est lui qui a la vision du projet et sait ou il veut l'emmenerC'est donc une sacrée charge mentale.Les projets peuvent durer jusqu'à 5 ans, et il faut en permanence se renouveler.On parle architecture et expérience utilisateur, le promoteur construit l'immobilier de demain et il se doit d'expérimenter, de tester, des idées sur l'usage des biens. Un actif résidentiel doit-il proposer un atelier commun de bricolage ou un espace de coworking?Une légère digression sur les goûts et les couleurs de l'architecture et voilà, le temps passe vite le podcast fait déjà 1h30.Pour me contacter: contact@upstone.Co

Linkedin François Vermeil : https://www.linkedin.com/in/francoisv... Son site : workin.space Linkedin Arnaud Romanet-Perroux : https://www.linkedin.com/in/arnaud-ro... La page Linkedin du podcast : https://www.linkedin.com/company/7256... Bienvenue sur des Briques et des Brocs, le podcast de l'immobilier. François n'est pas un pur produit de l'immobilier, il vient du monde de la tech. Ce qui ne l'a pas empêché d'évoluer dans le secteur, notamment avec sa plateforme Workin.space, qui fait le lien entre les espaces de coworking et les sociétés à la recherche de bureaux. Nous avons discuté du produit coworking, ce qu'il est, à qui il se destine et pourquoi on pense que c'est l'avenir. Gérer son immobilier quand on est une petite société, une startup, un indépendant, ça nécessite du temps et généralement de la passion. Pour les autres c'est compliqué et c'est du temps qui n'est pas alloué à la gestion quotidienne des affaires. Comme partout, l'expérience utilisateur prend le dessus, et le locataire a besoin autant de service que de flexibilité. Les espaces de coworking permettent donc de consommer de l'immobilier, c'est l'idée de “Real Estate As A Service”. Besoin d'un poste en plus ou d'un poste en moins, besoin d'ouvrir un bureau en région ou de se développer, c'est une solution qui évite les tracas. Le premier confinement a mis à mal ces espaces, mais nous pensons qu'ils vont vite revenir en force. Le télétravail a permis à un grand nombre de personnes de se rendre compte que la maison n'est pas l'endroit idéal, tant sur l'infrastructure qui peut manquer (mauvaise connexion, pas de chaise ou de bureau adaptés) que sur le lien social et l'indispensable pause café, nécessaire à la cohésion de groupe. Le bureau est mort, vive le bureau, encore une fois la crise sanitaire agit comme un catalyseur et accélère les évolutions. Dans un prochain épisode, un thème bien financier: la valo!Pour me contacter: contact@upstone.co

Bienvenue sur des Briques et des Brocs, le podcast de l'immobilier.Gaëtan est un professionnel de l'investissement en immobilier commercial, et plus particulièrement sur les boutiques en pied d'immeuble.Nous avons discuté de comment il rassure ses investisseurs qui peuvent nourrir des craintes face à l'essor du e-commerce, et on en a profité pour évoquer les proportions du commerce traditionnel face à ce fameux e-commerce.Aussi il apparaît important d'évoquer une évolution du commerce plutôt que de clamer sa disparition proche. Les solutions digitales permettant aux commerces traditionnels de trouver des relais de croissance en cette période de confinement ou nous essayons de limiter les interactions. On aborde aussi le fait que les boutiques doivent être créatives pour continuer à attirer la clientèle en se tournant vers un modèle d'expérience plus qu'un simple étalage de marchandise. Et puis on se demande si le débat n'est pas un peu orienté sur le clivage générationnel ou les millénials seraient accusés de faire disparaître le commerce traditionnel. En réalité non, ces derniers sont très attentifs à l'expérience et au shopping plaisir.Bien entendu on essaye d'évoquer l'impact du confinement sur le marché. Comme tout le monde, on espère, et on fait le pari que tout ça est temporaire pour un retour à la normale en 2021. Cette crise aura eu pour conséquence une accélération des mutations du commerce. Bref, le commerce est toujours en vie, il évolue au même titre que le télétravail ne va pas tuer le bureau, mais ça, c'est le sujet d'un prochain épisode. Pour me contacter: contact@upstone.co